Будет интересно

Захват общего имущества многоквартирного дома

В каждом доме есть места, которые относятся к общим. Это значит, что все владельцы квартир имеют право на внесение в конфигурацию каких-либо изменений, однако, без решения общего собрания жильцов это считается незаконным. Общедомовая собственность в многоквартирном доме – это то, чем имеет право пользоваться каждый, кто оформил в собственность квартиру в строении. В особенностях перепланировки подобных мест следует детальнее разобраться.

Что относится к местам общего пользования

Прежде чем разбираться с перепланировкой, следует понять, что же относится к категории мест общего пользования. В многоквартирном доме существует разделение на группы МОП:

  1. лестницы, лестничные площадки, лифты, технические этажи, подвалы, чердаки. Случается, что технические этажи отдаются под коммерческую недвижимость, тогда они не считаются общедомовыми;
  2. помещения, которые не находятся в собственности. Яркий пример – организовав на чердаке или в подвале спортзал силами жильцов, по закону такой объект является общей собственностью;
  3. помещения, оборудование и другие объекты, которые используются для обслуживания 2 и более квартир;
  4. земельный участок, элементы благоустройства, в том числе детские площадки, зеленые зоны.

Важно! Пользование всем общедомовым имуществом осуществляется всеми собственниками на равных условиях.

Перепланировка мест общего пользования

Перепланировка (переустройство) — это изменение конфигурации общих помещений, что сопряжено с внесением корректив в технические документы. Залог успеха в этом случае – это хорошие отношения с соседями, ведь без их разрешения провести подобные действия не получиться. А если сделать это самовольно, проблем не оберешься, ведь это не понравится остальным. И тут уж дело не в неудобстве, а в принципе. Для проведения перепланировки необходимо получить разрешение от всех жильцов и ТСЖ, проведя общее собрание собственников. Сложности возникают, когда собственник не проживает по адресу своей квартиры, однако, его разрешение необходимо, даже если он не прописан.

Совет! Если собрать всех не удается, что очень вероятно, можно обойти все квартиры и спросить мнение жильцов в отношении перепланировки.

Согласие от соседей, должно быть, задокументированно, просто кивнуть и поставить галочку в списке, что согласны, не выйдет. Оформить такой бланк можно:

  1. Через заявление. Это самая простая форма, которую могут написать соседи во время обхода. Для того, чтобы потом не было причин оспорить проведенную перепланировку, им следует предоставить чертежи будущих изменений. Удобно это, если жильцов в доме относительно немного.
  2. Нотариальное заверение. Таким образом, действовать придется, если жильцов очень много. Именно в этом случае пригодится общее собрание собственников, решение которого и заверяется нотариально. В данном случае обязательно составление протокола согласно нормам закона. Стоит учитывать, что законным собрание является, если на нем присутствовали более 2/3 всех собственников, а решение приняли как минимум 51% присутствующих.

Законодательство

Основной закон, который регламентирует процедуры перепланировки, в том числе в местах общего пользования – это ЖК РФ. Его статьи 25 и 26 детально описывают процедуру и последовательные действия того, кто инициирует данный процесс.

Что касается конкретно мест общего пользования, то тут в силу вступает еще и Постановление № 502-ПП. В нем говориться, что все процедуры по изменению конфигурации возможны только с согласия собственников квартир в многоквартирном доме. Этот документ действует для города Москвы, в других субъектах могут приниматься свои нормативные акты.

Порядок согласования, документы

Для проведения всех действий по правилам, следует знать, куда обращаться и в каких инстанциях следует получать согласования. Проводится согласование только после получения разрешения от всех жильцов. В общем виде процедура аналогична той, что проводится при перепланировке квартиры, но в дополнение ко всему следует приложить еще и оформленное должным образом согласие.

  • С управляющей компанией.
  • Санэпидемстанцией.
  • Проектным институтом.
  • МЧС.
  • Жилинспекцией, сюда же предоставляется готовый проект.

Ниже можно скачать образец согласия соседей на перепланировку мест общего пользования:

Последовательность обращения в госструктуры такая (проводится после получения согласия от соседей):

  1. Разрешение в СЭС и МЧС по необходимости. В санэпидемстанцию придется обращаться в любом случае, а в МЧС в зависимости от масштабов изменений и конкретных работ, запланированных к проведению.
  2. Составление проекта, для этого нужно обращаться в специализированную проектную компания, которая имеет необходимые разрешения на подобную деятельность.
  3. Согласование проекта в Жилинспекции.
  4. Регистрация проведенных изменений.

Пакет документов формируют:

  • Заявление о проведении работ по перепланировке.
  • Паспорт заявителя, то есть того, кто инициирует процедуру.
  • Документ о праве собственности на квартиру в данном многоквартирном доме.
  • Согласие жильцов. Форматы такого документа описаны выше.
  • Проекты. В том числе техплан от БТИ.
  • Договор о проведении авторского надзора. Его подписывают с сотрудником проектной организации, которая составляла план работ и сам проект.
  • Согласования от требуемых госструктур.
  • Договор страховки.

Самовольный захват и перепланировка мест общего пользования. Ответственность

Случается, что собственники квартир стремятся увеличить свою площадь за счет мест общего пользования. Часто подвергаются самозахвату: коридоры, лестничные пролеты, подвалы, чердаки. В таких местах часто устраивают хранилища сезонных или просто не очень нужных вещей в доме. Конечно, данные действия незаконны и основная проблема в том, что могут возникать трудности:

  1. С соблюдением пожарной безопасности, в частности, доступ к аварийным выходам.
  2. Доступ к общедомовым коммуникациям, крыше.
  3. Нарушение облика общих мест.

Важно! Все собственники квартир в том или ином доме имеют равные права на использование мест общего требования. Хотя тут не имеется в виду, что они могут их захватывать и использовать по своему усмотрению.

За незаконную перепланировку придется отвечать. Причем это касается: перепланировки, которая не согласована и та, что не получила согласие большинства собственников. На того, кто провел подобные действия накладывается штраф в размере от 2000 до 2500 руб. Более того, подобную переделку придется узаконивать. На это, естественно, нужно тратить свое время и деньги. Это, возможно, если изменение конфигурации допустимо по закону, если же нет, то опять же за свои средства нужно вернуть месту общего пользования первоначальный вид.

Специфика перепланировки МОП в общежитии и коммунальной квартире

Специфические объекты собственности, такие как общежитие и коммунальная квартира имеют свои особенности в процедуре перепланировки. Остается одна общая черта – предварительное согласование и проведение работ согласно санитарным, строительным и пожарным нормам.

Откажут в таких действиях контролирующие органы, куда документы подаются для согласования в случае:

  • если работы приведут к нарушению целостности несущих конструкций;
  • в результате перепланировки пострадает фасад;
  • в плане существуют нарушения санитарных, противопожарных норм;
  • после вмешательства в конфигурации МОП произойдет изменение площади и/или функционального предназначения комнат.

К местам общего требования относятся:

  1. кухня;
  2. коридор;
  3. санузел;
  4. другие места, которые используются всеми жителями общежития или коммуналки.

Важно! Перегородка в коридоре общего пользования – это недопустимое конструктивное решение.

Что касается перепланировки таких мест, то основные правила следующие:

  • не менять конфигурацию и площадь комнат, которые принадлежат остальным собственникам;
  • получение разрешение на проведение таких перестроек.

Во всем остальном перепланировка в коммунальной квартире аналогична приведенному выше алгоритму для МОП в многоквартирном доме.

Судебный порядок

Столкнуться с судебным разбирательством придется, если процесс перепланировки не был согласован с контролирующими организациями или соседями. В таком случае избежать иска вряд ли удастся.

Для того чтобы перепланировку ввести в законное поле, необходимо узаконить уже проведенные действия. Алгоритм, следующий:

  1. проведение общих сборов для получения согласия на уже проведенные действия;
  2. если первый шаг успешный, то создание проекта через специализированную проектную организацию;
  3. согласование с необходимыми госорганами;
  4. в основном на следующем шаге нужно подавать иск в суд на узаконивание перепланировки проведенной собственником одной из квартир. Это, возможно, только если она произведена согласно норм строительства, санитарных и пожарных и не противоречит закону.

Получение согласия на проведение перепланировки мест общего пользования – это обязательное условие. Если переделку, которая была проведена внутри квартиры, возможно, и получится скрыть, однако, присоединив тамбур к своему жилью вряд ли удастся избежать недовольство соседей. То же самое касается проведения работ на любом участке в местах, к которым должен быть равный доступ всех собственников.

Общедомовая собственность в перепланировке

В некоторых случаях мероприятия по перепланировке и/или переустройству могут затрагивать не только внутреннюю площадь квартиры, но и общедомовую собственность.

В данной статье будет дано определение общедомового имущества, описан процесс согласования такой перепланировки, а также мы отметим возможные нюансы при затрагивании общедомового имущества.

Что является общедомовой собственностью

Общедомовым имуществом принято считать помещения, используемые всеми собственниками многоквартирного дома. Пункт 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме относит:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одной квартиры, в том числе лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы;

2) помещения дома, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одной квартиры;

4) земельный участок, на котором расположен дом.

Общедомовое имущество:

Пункт 1 ст. 37 ЖК РФ поясняет, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Согласно п.4 ст. 36 ЖК РФ, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Виды перепланировки с присоединением общедомовой собственности

  • Присоединение подвала или чердака. Чердак в квартире на последнем этаже присоединяют для устройства двухуровневой квартиры. Подвалы чаще всего присоединяют к нежилым помещениям первого этажа (магазины, салоны красоты и т.д.) для расширения площади и устройства дополнительных подсобных помещений.
  • Присоединение тамбура к квартире. Данная необходимость присоединения общедомовой собственности в рамках перепланировки может возникнуть при объединении квартир, когда необходимо сделать единый вход, «отрезая» перегородкой часть тамбура. Либо просто собственник желает расширить зону прихожей за счет площади тамбура.

Примечательно, что даже перенос входной двери из внутренней части проема на внешнюю, ближе к тамбуру, считается присоединением общедомовой собственности, хотя многие собственники даже не подозревают об этом.

  • Присоединение земельного участка, прилегающего к дому. Очень часто для устройства входной группы магазинов или прочих пунктов обслуживания реализуют такую перепланировку, при которой затрагивается фасад здания, а он также является общедомовой собственностью.

Документы для присоединения общедомовой собственности при перепланировке

Перепланировка, затрагивающая общедомовое имущество, требует разработки проектной документации. Для согласования перепланировки необходимо сформировать комплект документов для подачи их в надзорных орган.

В случае с присоединением подвала, чердака или устройства входной группы, где затрагиваются несущие конструкции, для согласования перепланировки потребуется также техническое заключение от автора дома о возможности данной перепланировки.

Для устройства входной группы помимо прочих документов собственник должен предоставить копию документа, подтверждающего право на пользование данным земельным участком и кадастровый паспорт на него.

После того, как комплект документов будет сформирован, его необходимо подать для рассмотрения в надзорный орган. После того, как ваше обращение будет рассмотрено, надзорный орган выдает распоряжение о согласовании перепланировки и/или переустройства. Иначе говоря – разрешение на начало ремонтных работ.

Для получения разрешения жилищной инспекции на перепланировку с затрагиванием общедомовой собственности заявитель должен получить согласие не менее 70% всех собственников дома. Для этого проводится соответствующее заседание с вынесением вопроса на ание.

Несомненно, данный этап согласования можно назвать наиболее затруднительным.

Сложность в том, что в современных реалиях собрать такой процент всех собственников просто не представляется возможным, поскольку многие владельцы недвижимости, к примеру, живут по другим адресам, и найти их бывает проблематично. Поэтому согласование перепланировки затягивается на длительный период, или собственники вовсе отказываются от ее реализации.

Пример самовольного захвата общедомовой собственности при перепланировке

Самовольный захват общей площади дома грозит предписанием жилищной инспекции. На фото вы можете видеть последствия демонтажа перегородки, которой один из собственников квартиры на этаже отделил себе часть общего холла.

Чтобы увеличить площадь своей квартиры, он перенес свою входную дверь впритык к соседской. В результате двери практически соприкасались, что создавало неудобства при открытии квартир и угрозу их блокировки при пожаре.

Подобные конструктивные изменения на этажной лестничной площадке соседям пришлись не по душе, и они пожаловались на самовольный захват общего имущества в жилищную инспекцию.

Проведенная Мосжилинспекцией проверка показала, что жалоба жильцов была обоснованной, и управляющей домом компании предписали устранить допущенное правонарушение. Срок выполнения предписания несколько раз переносили, потому что владелец жилья уверял, что он сам разберет перегородку, но так этого и не сделал.

В итоге управляющая компания собственными силами снесла кирпичную стену, тем самым исполнив предписание жилищной инспекции, а вход в квартиру вернули в прежнее положение.

На данный момент наша организация не занимается согласованием перепланировки с затрагиванием общедомового имущества. Все вышеописанное приведено в качестве информационной справки для собственников, которые намерены согласовать планируемую или ранее выполненную перепланировку с затрагиванием общедомовой собственности.

Источник: http://apb1.ru/obshchedomovaya-sobstvennost-v-pereplanirovke.html

Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников (ст.ст. 36 — 48)

Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников

См. схему «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников»

> Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном домеСодержание Жилищный кодекс (ЖК РФ)

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *